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J-REIT(不動産投資信託)との比較

小額から出資可能な不動産投資、J-REIT。不動産投資ファンドと比較してみました。

J-REITと他の不動産投資ファンドを比較

株式や為替よりも安定性があり、預貯金よりも金利が高いことから、不動産投資を行う人が増えています。 しかし、ビルやマンションなどの不動産は非常に高額で、直接不動産へ投資するには多額の資金が必要です。そこで、小口化された、誰にでもできる不動産投資が注目されています。

J-REITとは

企業は、事業の拡大のために、不動産を購入します。そして、SPCという資産の器のような形態の会社を作り、その会社で不動産を管理します。そしてそのSPCを上場させて、不動産を小口化した証券を発行します。そして私たちはその証券を購入することで、小額での不動産投資ができます。これはJ-REITという不動産投資です。

J-REITのメリットとは?

少額投資が可能

投資に挑戦したいと思っているけれど、どうしてもまとまったお金を用意できない…という方も多いはず。そういった方でも始めやすいのが大きな魅力です。 まずは小額投資から始められるJ-REITに挑戦し、不動産投資のコツを掴んでから他の投資方法に挑戦するのも良いでしょう。

例えば、マンションなどに投資をしようと思った場合には数千万円~数億円といった費用がかかってしまいますが、J-REITの場合は一口10万円~100万円程度となっているため、まとまった資金が用意できない方でも安心です。 今すぐに資産運用や投資を始めたいと思っているものの、そこまで大きな金額は出せない…といった方でも始めやすいといえます。

専門的な知識が必要ない

全く知識がない状態で投資を始めると失敗するリスクが高いです。J-REITも最低限の知識は必要ですが、自分で不動産取引を行うわけではないので、細かい専門的な知識は必要ありません。

不動産の運用を行ってくれるのは経験豊富なプロです。素人が訳もわからないままで運用を始めるのに比べるとメリットが非常に大きいといえるでしょう。 テナント管理もいらないのでできるだけ手間を抑えて効果的に運用を行っていきたいと思っている方に向いています。

分散投資が必要ない

複数の不動産に分散投資をする際には多くの費用が必要になります。しかし、J-REITの場合は少量ずつの資金を多くの投資から集めて大きな資金として運用するシステムであるため、1人が出さなければならない資産が少額で済み、複数の不動産へ分散投資ができるのです。

分散投資をするのは万が一、内容がうまくいかなかった場合のリスクを考えた際にも非常に重要なことですよね。一つにだけ集中して投資を行ってしまうとそれが失敗した時にダメージも大きいですが、複数の不動産へ分散投資をしておけばリスクも低くなります。

現金化しやすい

J-REITの大きな魅力ともいえるのが、証券取引所へ上場しているということ。つまり、購入や売却に関する注文をいつでも行えるのです。それだけでなく、現在、どのような価格になっているのか変動をチェックすることもできるので安心ですね。

利益性が高い

J-REITを利用して投資を行った場合、運用で得た利益のほとんどは投資家に分配される形となっています。これは利益の90%を超える配当を行った場合、法人税が実質免除になるからです。

J-REITのデメリットとは?

J-REITは投資法人が銀行からの借り入れを行って資金調達している可能性があります。このような傾向が強いとは収益に影響があり、分配金や価格が変動することもあるので気を付けておかなければなりません。

例えば、投資をしている不動産が火災被害に遭ってしまった場合、分配金が変動する可能性も高くなるでしょう。地震も同じです。こういった被害はなかなか防ぎようがありませんよね。 J-REITは上場しているといっても何らかの理由により証券取引所によって定められている上場基準に抵触した場合は上場が廃止となる可能性もあります。実際に過去には上場廃止になってしまったJ-REITもあるのです。 可能性は高くありませんが、J-REIT自体が倒産するリスクについても考えておかなければならないでしょう。実際に倒産にまでは至らなかったとしてもそのような問題が表面上にしてきただけで価値が大きく変わる可能性もあります。

ただ、これらのリスクについては一般的な不動産投資を行ったのと変わりありません。J-REITはどちらかというと一般的な不動産投資に比べるとリスクが抑えられる方法として人気があるので、不動産投資を検討しているもののリスクばかり考えてなかなか手が出ない…と思っている方にこそ向いている方法だといえるでしょう。

もうひとつの不動産投資ファンド

不動産投資ファンドを利用して、小口の不動産投資をする方法にはもうひとつあります。 法律で許可された営業者が購入する不動産に、共同出資という形で投資するものです。いわゆる、不動産の共同購入です。物件の管理などはあくまで営業者が行うので、手間もかかりません。これは不動産小口化商品といい、商品を購入するような感覚で不動産投資ができるので、その手軽さも魅力です。 ページ下部に、二種類の投資方法を比較しています。

不動産投資ファンドのメリット

不動産投資ファンドのメリットをみていきましょう。

少額からでも投資ができる

大きなメリットとして挙げられるのが、投資金額は少なくても良いということ。不動産の中には1億円以上するような高額なものもありますが、例えば小口化された商品であれば、一人当たり一口100万円からといった単位でも投資が可能です。

そのため、個人投資家でも検討しやすいのが大きな魅力だといえるでしょう。小口化された商品の中には商業ビルなども含まれているので、個人では到底手が出ないような商品でも検討可能です。

また、一つの商品に対して高額を用意しなければならないとなれば、なかなか他の金融商品にまで資金がまわりません。しかし、不動産小口化商品であれば他の金融商品も検討できるので、分散投資がしやすいのは大きなメリットだといえます。一つの商品に対してのみ投資をしてしまうとなにかと失敗の可能性が高く、リスクも高まってしまうので注意しておかなければなりません。

不動産管理の手間がかからない

不動産を管理するための手間はかかりません。というのも、小口化された商品の不動産管理については小口化投資商品の運営会社が行うことになるからです。実際に自分で不動産を所有するとなれば管理の手間が発生し、この点で苦労してしまう方も多いのですが、そういった心配がいらないのは大きなメリットだといえます。

もちろん、だからといって全く知識がない状態でお金だけ用意してお任せしたとしても失敗の可能性が高くなるのである程度の知識はあったほうがいいのですが、自身ですべて管理する手間がないのは魅力です。

不動産投資ファンドのデメリット

商品の選択肢が少ない

デメリットとして挙げられるのが、不動産小口化商品の場合、商品数の選択肢が少ないということ。昔に比べると小口化された物件が増えてきていますが、だからといって一般的な不動産流通市場で選択できる量に比べると少ない傾向にあります。

やはり、できるだけ選択肢が多い方が自分にとって理想的な商品を見つけやすくなりますし、リスクも避けられるので、流動性の問題についてはよく確認しておきましょう。

このような理由からも、魅力の高い投資案件については1つの募集に応募者が殺到し、希望通りに検討購入できない可能性も出てきます。

流動性が高いとはいえない

不動産小口化商品は流動性が高くないというのもデメリットの一つです。これにより、売りたいときに売れない可能性もあるため、デメリットとして押さえておきましょう。いくら自分が売りたいと思ったとしても、買いたいと思ってくれる人がいなければ手放すことはできません。

買い取り業者に依頼する方法もありますが、この場合は違約金が発生するような可能性も出てきます。

元本の保証はない

不動産投資といえば価格の変動がつきものです。そのため、必ずしも配当にあたる家賃収入があるとは限りませんし、投資元本の保証などもありません。

投資方法 J-REIT 不動産
小口化商品
共通の特徴 ・配当、利回りが高い
・インフレに強い
・小口化されているので比較的手を出しやすい
・不動産への直接投資とは異なり物件の管理などをする手間がない
・専門的な知識が不要なので始めやすい
メリット ・証券所で取引されているので、株式ほどではないが需給によって値動きがある
・証券取引所に上場しているため現金化しやすい
・運用で得た利益のほとんどは投資家に分配
・分配金や元本が減る可能性が低い
・他の金融商品も検討できる
・一人当たり一口100万円~といった単位でも投資が可能
デメリット ・証券価値が下がった場合、分配金も減る可能性がある
・上場基準に抵触した場合は上場が廃止となる可能性がある
・市場で取引されていないので値動きが少ない
・商品数の選択肢が少ない
配当利回り 2〜4% 2〜7%程度
節税対策 できない 所得税と相続税対策

どちらも不動産投資ならではのメリットは共通ですが、大きな違いは、上場しているかどうかです。 預貯金の代わりに不動産投資をされる方もいます。そのように、価値が変動しにくく、安定した分配金を得られることが、不動産投資独特の魅力ですよね。なので、証券価格の変動リスクがなく、より安定している、不動産小口化商品をおすすめします。株取引などで投資を行っている方には、J-REITの方が向いているかもしれませんね。